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注文住宅は工務店選びが非常に大事!

 

注文住宅の場合、設計が自由なため工務店を希望する方も多いと思います。

 

その自由度がゆえ、いつのまにか予算を超えてしまいそうという心配をする方も多いはず。

 

たしかに、これもあれもと考えていたらどんどん金額が上がってしまったということもあります。

 

ですが、良心的な工務店はお客の予算に合わせて無理のない計画を立ててくれるでしょう。

 

ここで大切なのが、『良心的な工務店』を選ぶことです。数ある業者のなかから選ぶのは大変ですが、ポイントを押さえていったら相性が良い会社を見つけることができます。

 

家づくりの流れ

家づくりとは、全体像を掴んでからポイントごとに何をしていけばいいのかをしっかりと押さえ、漏れがないプランを立てていくことが成功の条件となります。

 

なのでまずは、家づくりの全体的な流れを頭に入れておくと良いでしょう。

 

情報集めは資料請求から

 

住みたい家のイメージを固めるために情報集めを始めたいところですが、

 

「”情報集め”と言われても・・・何から始めれば?」

 

なんて、漠然としすぎて何から手を付ければいいか分からないですよね。

 

おすすめは情報集めの第一歩として大手企業の資料を集めるのことです。

 

大手企業の資料が分かりやすくておすすめ

多大な広告費をかけている大手企業はさすがといいますか、資料の内容が素人目でも分かりやすいです。各ハウスメーカーや工務店によって強みとするプランや工法が異なるので、複数社の資料を集めると良いでしょう。

 

ただし、一社ごとに資料請求するのは時間がかかってめんどくさくなります・・・。公式ページのメールフォームにいちいち入力するのはけっこう手間ですものね。

 

そこで便利なのが一括資料請求サイトです。

 

一括資料請求サイトで楽をしよう

一括使用請求サイトは名前の通り、メールフォームに一度入力すれば複数の企業の資料が届く優れものです。

 

その中でも《持ち家計画》がおすすめです。

家づくりの流れ

  1. 【家づくりの流れ其の1】予算検討の仕方について
  2. 【家づくりの流れ其の2】将来の環境を創造する
  3. 【家づくりの流れ其の3】家の仮プランを話し合って決める
  4. 【家づくりの流れ其の4】住宅ローン事前審査について注意すべきこと
  5. 【家づくりの流れ其の5】どのような家に住みたい?家の最終プランを決める
  6. 【家づくりの流れ其の6】土地・建物の契約でこまかい所を交渉する
  7. 【家づくりの流れ其の7】住宅ローン本審査を受ける
  8. 【家づくりの流れ其の8】図面の情報以外について
  9. 【家づくりの流れ其の9】着工から完成まで
  10. 【家づくりの流れ其の10】引渡し

 

【家づくりの流れ其の1】予算検討の仕方について

 

注文住宅ファーストプランは予算オーバーしてしまうことがほとんどですが、この時予算をどこか削りコストダウンしなくてはなりません。

 

コストダウンしやすい場所

コストダウンがしやすい場所がありますので、予算オーバーになりそうな場合もそうでない場合も見直すことをおすすめします。

 

設備機器のグレードを下げる

カットしてもいい部分はまず設備機器が挙げられていて、最新設備機器利用したいといった希望がありどうしても譲れないのであれば仕方がないですが、キッチン、トイレなど設備は多少グレード落としても機能的に劣ることないです。

 

仕上げ材のグレードを下げる

そして天井、壁など仕上げ材もグレードダウンできる部分。

 

さらに、近年は安いコストであってもデザイン性が優れてる仕上げ材がたくさんあるので、一回チェックしてみてください。

 

コストダウンできない場所

 

一方、コストダウンしてならないところは柱など住宅の構造部であり、耐震にかかわるのでコストカットができない部分になります。

 

窓など断熱面の質を落としてしまえば住み心地悪くなるし、ランニングコストがかかってしまいます。

 

住宅基礎は住宅安定性や安全性にかかわるところで、コストダウンできません。

 

そしてせっかく注文住宅立てるのに敷地面積削って住みにくいとなれば後悔してしまいそうです。

 

こういった機能面をコストダウンすると家の寿命にかかわるし、結局、修理代・冷暖房費などのランニングコストが高くついてしまいます。家が安く買えたと思いきや、結局お金がかかることになってしまいます。

 

コストダウンは住み心地に影響ない部分で考えてください。

 

注文住宅購入予算

注文住宅購入予算は一般的に年収5倍とされていて、実際注文住宅立てた世帯の年収いくらだったのでしょう?

 

調査によると注文住宅立てた世帯全国平均年収659万円となっていて、659万円の4倍という3295万円。

 

統計でみて実際購入かかるお金4176万円で、年収5倍以上の住宅購入してるみたいですが、これは用意できた自己資金1529万と高くて余裕持った資金繰りで来てることが要因になってます。

 

終身雇用制度が実質終わり告げてる今、将来定年まで一つの仕事続けて行けるのかといった保証はどこもないのです。

 

そして今年収高いので大丈夫としても将来失業したり病気したりなどで収入一時的に途絶えるケースもあるのです。

 

そうしたリスクを回避するために住宅購入予算は余裕をもって組みたいものです。

 

自己資金はすべて住宅購入資金に充てるのでなく予備生活費などに取っておいてください。

 

【家づくりの流れ其の2】将来の環境を想像した土地選び

 

満足度の高い注文住宅は、建物の品質と土地で決まります。

 

快適な環境が得られる土地は人気なので価格が高く、予算と折り合いをつけるのに悩みますよね。

 

「どこの土地選ぶのか」ですが、これから暮らす街、エリア選ぶことです。

 

土地探しは様々な角度から検討する

 

「現在の職場の近くがいい」、「実家行きやすいところが便利」など大まかな希望エリア決まってる方も、「予算内で希望の広さあればよい」など特にエリアにはこだわってない方も自分に暮らしやすいエリアか否かを複数の角度からチェックして土地を探していきましょう。

 

そして元からある住宅街、その近くで売り出されてる土地、新たに宅地造成されたタウンにある土地は、街の雰囲気が違います。

 

そして商業施設、病院など充実してるところや、建て替えがすすみあらゆる世代暮らしてるところなど様々です。

 

新たに作られた町の場合計画的に配置されたきれいな街並みが特徴だったり、商業施設、飲食店が豊富で割と若い世代たくさん集まったり。

 

希望エリアはどういった住環境得られるのかチェックしてみてください。

 

また通勤、買い物出るとき利用する駅までは徒歩どれぐらいかかるか、始発、終電いつか、自宅から駅までバス便利用なら運行本数十分かなど利便性をチェックしましょう。

 

また、日常的な買い物しやすいスーパーやコンビニ、週末のまとめ倍に便利な大型ショッピングセンターへアクセスチェックなどもしてください。

 

日常的に利用しないで近隣にあれば便利なのはないか、歯科など病院や銀行など公共施設です。

 

ほかには図書館、区役所などの場所もチェックしましょう。そして、その土地近くの学校が通うことになるところとは限りません。

 

その土地がどの校区ふくまれてるかチェックしてください。不動産仲介会社、市区町村の教育委員会問い合わせればわかります。

 

また今利便性それほどよくないエリアであっても再開発により商業施設充実や、計画的に公園整備されてたりなど暮らしやすい街生まれ変わったりします。

 

希望エリアで再開発計画ないのか調べてみて、将来の環境想像してみてエリアを選びましょう。そして、希望エリア絞って、環境安ども納得できれば次は具体的な土地探しとなります。

 

【家づくりの流れ其の3】家の仮プランを話し合って決める

 

家を建てることは一生に一度の大きな出来事ですが、後世に残る家なので後悔がない仕上がりにしたいですよね。

 

そして土地購入から家デザインまで1から始めることになる注文住宅ですが、業者との打ち合わせや相談がとても大事なのです。

 

なぜなら、コミュニケーションにより家の仕上がり大きく異なるからです。

 

次に、家を建てるとき失敗しないような建て方などを身につけておくことが重要です。

 

注文住宅は予算的に敷居が高いといわれてますが、基礎知識やポイントつかむと予算内で建てることは十分可能です。

 

建築主の希望、こだわりが反映できる家が注文住宅であり、はじめから家の間取り決まってるのですがなく、オーダーメイドの家なのです。

 

そして間取り以外に仕様の建材、設備など細かいところまで決められて、ライフスタイルあったもの採用できます。

 

そして建売住宅はすでに完成した家を買いますが、1から家造りする注文住宅とは大きな違いがあります。

 

建売住宅は住宅価格決まった状況で売りに出されており、注文は予算に応じ設定できるようになってます。

 

そして予算内で抑えられるデザインか予算オーバーしても理想の仕上げにするのか判断が必要になります。

 

注文住宅メリットは設計自由度、予算調整、建設途中の現場チェックできる点が挙げられて、大きなメリットは自由設計可能なところ。

 

そしてリビング広々とした天井にしたい、外観和風にしたいなど希望通りの家づくり可能です。

 

こだわりを持ってる方はメリット部が大きいですが、デメリットもあるので注意しましょう。

 

それは予算オーバーしやすいこと。

 

工事、設計変更で追加費用発生しやすくて、いつの間に予算大きくオーバーしてたといった状況になりやすいです。

 

設計から始めるので完成まで時間要するのもデメリットです。

 

また注文住宅建設でよくあることは業者と依頼主の間に起きる認識のズレ。

 

依頼主の思い込み、コミュニケーション不足で希望内容伝えられないというトラブル発生したりして、結果イメージと大きく離れた家ができたりします。

 

【家づくりの流れ其の4】住宅ローン事前審査について注意すべきこと

 

住宅ローンは数千万の大きな額になることがほとんどであり、貸す銀行にもリスクあります。

 

万一返済滞れば大きな損失被ったりして、しっかり生えしてくれるのか万一返済でいなくても差し押さえなど回収できるかなどの点を審査します。

 

そして住宅ローン借りるとき手続きの流れですが、審査は通常事前審査、本審査2段階でされて、正式な住宅ローン申し込み前事前審査受けますが、これにかかる期間は3~4営業日程度が一般的に。

 

そして、事前審査は購入物件、借りる方の収入など調べられますが、あくまで自己申告基本です。

 

銀行により源泉徴収票など収入確認の資料提出求められたりします。

 

どうして事前審査手続きあるのかといえば住宅は住宅ローン借りれないとその家変えないケースが多くて、売買契約前に住宅ローン借りれるのかの目星つけることが大事です。

 

そして事前審査通らなくては住宅売買契約娘えなくて、次の本審査薦めなくなります。

 

そして無事パスしたら正式申し込みですが、このとき物件借りる方に関して複数の書類提出しなくてはなりません。

 

物件は売買契約書、重要事項説明書などがあり、借りる方は源泉徴収票以外に住民税の課税証明書、住民票安堵があります。

 

配偶者など連帯保証人にするとき、住宅が共有名義ならそれぞれの印鑑証明書なども必要です。

 

本審査は事前審査より詳しいチェックされるので、期間も1週間程度かかったりします。

 

事前審査通っても安心してると本審査通らないといったこともあり得て、油断禁物です。

 

そして本審査パスしたらはれて銀行、住宅ローン契約結んで、住宅引渡し同時に借入となります。

 

そして銀行は事前審査、本審査で具体的にどういうところチェックするのでしょうか?

 

年収との兼ね合い最も重視されて、とても大事なことはそう借入額年収の何倍になるかといったことや年間返済額年収の何割か示す返済負担率。

 

住宅ローンは総借入額年収7~8倍が限度であり、返済負担率の審査基準ですが、銀行によって30~40%であり、最近基準厳しい傾向があります。

 

【家づくりの流れ其の5】どのような家に住みたい?家の最終プランを決める

 

注文住宅新築工事着手はプラン依頼して何か月かかるのかですが、まずはじめのプランを作成していきますが、その土地にイメージしえtるいえどういう感じで立つのかなど住宅会社にお願いします。

 

そして、何らかの方法により自分たちの希望、思いを住宅会社に伝えます。

 

そして、あなたがどういった家すみたいか、どういう暮らししたいのかなど大事なところは伝えなくては住宅会社は全くわかりませんから、ここは自分たちがしっかり伝えて、しっかり伝わる方にお願いするのが大事なのです。

 

そして1~3週間で家のプランとイメージ図などをもらえます。

 

はじめてプラン作ってもらい、それをもらった段階でそれでokとはなかなかいきません。

 

間取りはこうした感じなどいろいろありますが、ほとんどが1発でokにはならず、何度もこうしたサイクルを繰り返していくのです。

 

そしてタイミングは多少前後するのですが、自分たちの要望の家、予算になったあたりで住宅ローン仮審査をします。これもそれなりの時間かかりますから余裕見ておきたいもの。

 

そして、おぼろげなイメージでしかない家づくりが次々具現化していく期間。

 

ざっくり外用見えてくる期間は短く2か月で一般に3か月。長ければ4か月かかるのです。

 

また、だいたい自分たちの要望の家、予算になり住宅ローンのめど立ったならここからや詳しい図面を作っていきます。

 

今までの見積もりは簡単に出していた見積もりで、一つの概算見積もりです。

 

木造2階建てぐらいの注文住宅は、その会社で実績あるでしょうから、概算見積もり、詳細見積もりの狂いはないですが、やはり詳細見積出してもらわなくては確定しません。

 

そして契約すれば各種申請、住宅ローン本審査という流れになります。

 

ざっくり外用見えてたものががっつり詳細決まりワクワク止まらないのがこの期間なのです。

 

そしてがっつり詳細決まる期間は短くて2か月で一般に3か月ぐらいはかかってきます。

 

そして長期優良住宅申請など設計などに時間かかれば4~5か月かかります。

 

【家づくりの流れ其の6】土地・建物の契約でこまかい所を交渉する

 

一般に不動産業者からとかうときは厄介な土地に当たること少ないですが、念のため不動産業者から登記事項証明書見せてもらって登記内容チェックして置くべきポイントをまとめます。

 

かいたい土地に不当に居座る占有者がいればトラブルなど起きますから、そうした土地は避けましょう。

 

そして地盤悪くて、地盤沈下などがあれば地盤改良費用など新たに必要で費用かさんできます。

 

そして隣接する土地囲まれた所の土地通過しなくては行動に出ることできないような袋地も建築時以外に入居後も隣家とのトラブル抱えるケースがありなるべく避けてください。

 

そして日本は都市計画法に基づき、地域ごと具体的土地利用、建築規制が実施されてます。

 

そして敷地に道路接してるかチェックしてください。

 

そして、昭和25年以前に建てられた建物は接道義務を満たしてないことが多くて、更地にして新たに建てるとき建築基準法に従って道路築造しなくてはならないこともあります。

 

そして不動産業者と工務店がコラボして売ってるのが建築条件付き物件であり、大きなトラブルあるとは言えませんが、土地かって自分で建築家選びたければこうした土地の購入はむかないです。なぜなら建築条件付き物件は家建てること前提で販売してる土地ですが、建築業者限定されてるのです。

 

その分トータルコスト安くなるメリットありますが、自分で業者選べず納得いく家づくりできるとは限らないです。

 

そしてコスト割安な分どこでコスト削ってるのかわかりずらかったりします。

 

そして気に入った土地見つかればこうした土地の条件面チェックして決めてください。

 

条件面で納得で切れば購入意思を不動産業者に伝えることになります。そしてこの時申込金授受が必要となることもあってチェックしておきましょう。

 

そして土地の売り牛はあくまで現状ひき渡そうとするのが多くて、建物のこってるとき解体工事は売り主、買い主どちらか負担になるのか、土地売買価格、契約など業者と調整します。

 

こうした細かいところ含め価格交渉してから売買契約をしましょう。

 

【家づくりの流れ其の7】住宅ローン本審査を受ける

 

マイホーム建築は大金が必要となります。

 

宝くじ1棟当たればドーンと現金支払えますが、残念なことに宝くじは買ってなくて、買ったとしてもそう簡単に当たらないです。

 

そして、私たちはローン組みコツコツ払ってくしかありません。

 

既に事前審査通ってますが、ローン本審査はこれから。

 

打ち合わせ進む中資金計画打ち合わせも並行されます。

 

最終的額は注文すべて終わるまで出すことできないですが、その前に住宅ローン汲めるか、どれぐらいの額借りられるのか銀行に審査してもらいます。

 

住宅以外のローンないか、勤務先どこかなど総合的に判断されるのです。

 

ハウスメーカーの提携ローンで手続きすべてハウスメーカーの資金担当者に行ってもらって、私たちは書類記入したり添付資料用意するのみ。

 

事前審査通っても本審査通らないこともあり、結果出るまでドキドキですが審査申し込み完了連絡から数日後無事融資可能額の書かれた封書届きます。

 

夫婦そろい金融機関の知識乏しくハウスメーカー資金担当の方の存在に助けられます。

 

そして他人に任せることにより損するかもといった不安あったりしますが、営業マンを信頼していて不安もないです。

 

うちの場合はありがたいことに土地は祖父母、両親のすねかじって支払えて建物のみローンで払うことになっていて、まず土地のほうから手続き始まったのです。

 

営業マンと親しい不動産屋に仲介してもらって、現持ち主から私たちへ土地所有権移します。

 

難しい書類読み合わせや人生でめったに使わない実印を利用したり、土地手に入れるのは大変なのだと思いました。

 

書類完成して今度は支払いですが、金額大きくて銀行の打ち合わせブース使ってお金やり取りをしました。

 

土地についてすべてのやり取りに営業マン同行してくれて、それほど緊張しないで済みます。

 

そして、晴れて私たちは日本地図上に自分名義の土地を持てたのです。

 

土地名義が私たちに代わって今度は専門業者の地盤調査が入ります。

 

【家づくりの流れ其の8】図面の情報以外について

 

土地購入時のプロセスですが、建物付きで購入より慎重にしなくてはならないところがあります。

 

建築制限はもちろん隣地との関係、登記に関して事項です。

 

こうしたものを事前に念入りに調べておかないと引き渡し後になり二束三文の土地と判明しても遅いです。

 

そして土地購入するのはその土地に家建てたり何かに活用するなどの前提。

 

その土地持ってる性質を現地で確認すべき内容、法令上での制限での内容、登記面での内容について購入に値する土地か調べることは不可欠なのです。

 

そして買い付けは気に入った土地見つけられれば買う意志あるといったことを売り主側に正式に書面で申し込みます。

 

契約みたいに解除のルールに縛られてしまう厳格さはないですが、買い付け申し込みをしたことは特別な事情ない限り必ず買うと知多意思表明となるのです。

 

なので、この段階でその土地の十分な内容把握が必要です。

 

そして対象地の物件概要は不動産会社からてにいれる販売図面で確認可能です。

 

建築制限、配管整備に関して等でもし不明瞭なことがあれば不動産会社に詳細を確認可能ですが、現地と登記の関係は販売図面内容以上に情報入手が堅実なのです。

 

そして登記簿上の面積とは実際の面積はどれぐらいの差があるかや道路が私道負担蟻となってるが、正確に何㎡か、隣地との境界線は未確認だが現地で越境してるような事実ないかなど王した内容が特記事項で表示されてる広告ありますが、ほとんどはそうではないです。

 

大きな買い物するのに不確かなことが多いまま買い付け入れてしまうのが多いです。

 

隣接する土地要約書チェックして隣地所有者に反社会勢力想像させる団体、法人名の登記なってないか、現地更地でも古い建物の登記残ってれば第三者に借地権主張されるなど。

 

買い付け時ここまで把握し申し込み入れる方はあまりおらず、確かに買い付けのタイミングで悠長にしてれば第三者にさきこされてしまう懸念があります。

 

ですが半日もあれば法務局、現地を再確認も不可能ではないです。

 

【家づくりの流れ其の9】着工から完成まで

 

間取りや仕様が決まって本見積が出てきて、問題ないと請負契約となり、同時に確認申請提出準備に入ります。

 

それまでに間取り、窓の位置など決定しなくてはなりません。

 

確認申請提出日決まれば、その後の工程は全て決められて、いつ入居できるか正式にスケジュール汲めるのです。

 

そして、よく確認申請許可後何一で着工という記載ありますが、この場合申請状況により五日分からいません。

 

必ず具体的日付決めましょう。そして竣工遅れれば違約金も明確にしましょう。

 

そして、確認申請期間は木造は最短で1週間でおります。

 

ですが長期優良住宅など申請も同時にするとき3週間は必要に。

 

いま民間の確認審査機関に出すことほとんどであり、スピーディーです。

 

確認申請なかなか降りないといった時、法的問題があるか遅らせたい理由あるかどちらかです。

 

そして請負契約後生まれた変更などは変更契約で調整します。

 

地鎮祭はその土地の神を鎮めて土地利用させてもらうことの許しえる行為。

 

いよいよ着工といった気分になりますが、なかなか体験できませんから、ぜひやるようにしましょう。

 

費用は3~5万円程度となります。そして、引き渡しはいつになっても大丈夫、ハウスメーカーに任せるという余裕あるときはいいですが、通常はそうではありません。

 

そして長く時間かけるといいものが完成するということでもありません。

 

請負契約時着工、竣工日を決めていますから、それに合わせた工程表をもらってください。

 

そして着工から竣工までの期間2~5か月と工法によりさまざまであり、セキスイハイムみたいなユニット工法は2か月程度ですみ木造の軸済み工法は4,5か月かかるのです。

 

そして私の自宅は鉄筋コンクリート像ですが7か月かかったのです。

 

これはその時在籍してた建築会社施工してほかのお客を優先した結果。

 

そしてハウスメーカーは監督が現場に足運ぶ回数限られていて、週に1回ぐらいで、ほとんど下請け丸なげといったことも多いです。

 

【家づくりの流れ其の10】引渡し

 

契約した建物完成して、住宅ローン承認得られれば、いよいよ引き渡しで鵜がこの時残代金支払い、所有権が売り主から買い主移転して買い主がカギ受け取るといったことが一般的。

 

これら同時にします。

 

そしてこの引き渡しする前の重要な注意点は買主による対象物件の購入者検査です。

 

そしてこれは売り主、施工会社は竣工検査と呼ぶのですが、一般消費者間では内覧会としてひろがってます。

 

これはお披露目会みたいな印象持つ言葉ですが、本来購入者検査であり、消費者の目でしっかりその住宅チェックしなくてはなりません。

 

契約通り建てられてるか、施工精度に問題ないかなどチェックする機会です。これは第三者の建築士に立会検査依頼を検討すればいいです。

 

そして注意点ですが、その内覧会スケジュールで、内覧会の3日後引き渡しなどお客からうかがうことがありますが、これが問題です。

 

内覧会は検査をすることになって、その時補修必要な箇所あれば指摘して実際補修してもらわなくてはなりません。

 

そして補修後適切に補修されたかチェックする機会が必要なのです。

 

多くは補修工事にそれほど日数要しませんが、念のため内覧会から引き渡しまでの間1~2週間程度のゆとり持ってもらいたいです。

 

そして内覧会の3日後引き渡しどころか内覧会翌日引き渡しといった方もいますが、これだと内覧介護補修工事できないです。

 

内覧会、引き渡し期間は1~2週間程度目安で売り主と打ち合わせが大事です。この問題が多い時期があって、それは9,12,3月となります。

 

この時期になれば無理にでも引き渡して、売り上げ計上しようとする会社多いです。

 

そのために工事急ぐあまり無理な突貫工事などが多くて、買主は内覧会で細かく検査したほうがいいです。

 

売主側の一方的自己都合のため買主リスク増大するのは明らかにおかしくて、買主が早く引っ越さなくてはならないのであればそれら事情も考慮して総合的な判断必要なのですが、売主側だけの都合なら、それ拒否するのも考えましょう。

注文住宅資料請求サイト《持ち家計画》

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企業の中にはもしかするとしつこい営業があるかもしれません。「まだ検討中です。御社を候補にする時はこちらから連絡するのでよろしくお願いします」と、お断りしましょう。この段階ではまだ電話ということで、直接会っているよりは断りやすいのではと思います。

東京都で住宅購入を検討されている方におすすめの便利サイト


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  • 注文住宅とは

     

    注文住宅とは

    注文住宅 間取り

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